北京建筑律师曹敏在建委,设计,质量,监理,招标,预算,鉴定,开发,施工单位40年,建造师,造价师,监理师,评标专家,建筑法律顾问,专门代理全国建设工程房地产纠纷案件。
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2020年09月27日 星期日 03:32:41  农历:二〇二〇年 八月 十一
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【案例】北京建筑律师谈新疆房屋买卖合同纠纷
作者:北京建筑律师    分类:建筑法律顾问房地产法律顾问    时间:2020/8/4 7:35:42    浏览:88次
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【案例】北京建筑律师谈新疆房屋买卖合同纠纷
    北京建筑律师指出二审认为,根据王xx、新疆xx公司于2008年9月6日签订的购房合同约定,双方办理房产分证时,必须配合*,税费由双方各负其责。该合同是双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。本案中,因新疆xx公司公司未履行生效裁判文书确定的义务,王xx据人民法院生效裁判文书及协助执行通知书申请办理房屋产权证书,代新疆xx公司公司缴纳了相关税款共计41200.38元。故税务部门确定的该41200.38元税收的纳税义务人为新疆xx公司公司,依法、依约均应由新疆xx公司公司缴纳,王xx代新疆xx公司公司缴纳后,依法可以要求新疆xx公司公司承担。一审法院判决荆门永强公司赔偿何祖臣损失41200.38元,认定事实清楚,适用法律正确。判决维持。北京建筑律师指出,房屋买卖合同双方要配合好履行相关义务。
【案例】北京建筑工程律师谈新疆房屋买卖合同纠纷
    北京建筑工程律师认为,《中华人民共和国物权法》第二十八条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。新疆江xx、新疆李xx虽与新疆王xx签订了房屋买卖合同,取得了房屋所有权证书,但并未实际占有使用争议房屋,双方发生诉讼后,经新疆xx区人民法院调解作出(2013)新民初字第70号民事调解书,由新疆王xx返还购房款并赔偿相应损失,故新疆王xx与新疆江xx、新疆李xx的房屋买卖合同已经解除,根据上述法律规定,自调解书生效时起新疆王xx取得案涉争议房屋的物权,新疆江xx、新疆李xx不再享有案涉争议房屋的物权。新疆王xx作为案涉争议房屋的真实权利人,其与金xx签订房屋买卖合同,将案涉争议房屋出售给金xx,不违反相关法律规定,为有效合同。
    《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条规定,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。金xx依据与新疆王xx之间签订的房屋买卖合同,虽未办理物权登记手续,但已实际占有使用案涉争议房屋,为该不动产物权的真实权利人,其与同心路改造指挥部签订的征收补偿协议不违反相关法律规定,应为有效协议。新疆江xx、新疆李xx将其不享有物权的案涉争议房屋出售给吕xx,系无权处分行为,吕xx与金xx原系夫妻关系,一起生活了较长时间,并生育有共同的子女,应当对对方生活居住地址明确了解,但在明知新疆江xx、新疆李xx未实际占有使用案涉争议房屋情况下,与新疆江xx、新疆李xx签订房屋买卖协议,难言具有善意,且诉讼中,未能举证证明已实际向新疆江xx、新疆李xx支付了购房款,并在取得房屋所有权证后,长时间未实际占有使用争议房屋,故不能认定吕xx取得了案涉争议房屋的物权。若吕xx已实际支付了购房款,应另行向新疆江xx、新疆李xx主张债权。北京建筑工程律师提醒您,房屋买卖要依法进行。
[案例】北京建筑工程纠纷律师谈商品房买卖合同纠纷
    北京建筑工程纠纷律师认为,山西xx房地产公司是取得相应建筑资质具有相应民事行为能力的营利法人,田xx是具有完全民事行为能力的自然人。山西xx房地产公司与田xx签订的《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同附件四:分期付款补充协议》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,双方当事人应当秉持诚实,恪守承诺,按照约定全面履行自己的义务。本案中,山西xx房地产公司按照《商品房买卖合同附件四:分期付款补充协议》第三条约定,于2014年1月19日向田xx收取了办理房地产权属证书费用并交付了商品房,但未履行为田xx办理房地产权属证书义务,引发了本案纠纷。山西xx房地产公司提出其没有为田xx办理房地产权属证书,是山西xx一期、三期项目建设所涉的土地出让金和行政规费进行清算而冻结*所致,属于法定的不可抗力,应当免于承担民事责任。北京建筑工程纠纷律师认为,当地政府对辖区内房地产行业所涉土地出让金和行政规费进行清算,系其履行社会治理行政职责的正常活动,其对房地产行业造成的影响不符合《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条“本法所称的‘不可抗力’,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”规定的“不可抗力”的情形,不属于不可抗力,且该事由不能归责于田xx。因此,不能适用《中华人民共和国民法通则》第一百零七条“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任,法律另有规定的除外”的规定,山西xx房地产公司应当承担违约责任。一审认定山西xx房地产公司违约,按照合同“出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定,判决山西xx房地产公司向田xx支付逾期*违约金,符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日”的规定,并无不当。山西xx房地产公司的上诉理由不能成立,北京建筑工程纠纷律师认为本院不予支持。法院采纳了笔者的意见。 
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